Як купити квартиру в новобудові?

Як купити квартиру в новобудові?

Практика знає величезну кількість прикладів, коли покупці квартир в новобудовах залишалися ні з чим тільки тому, що векселі були оформлені на невеликі, іноді підставні компанії — пустушки, яким простіше збанкрутувати і не повертати гроші, ніж покладати на себе тягар передачі так і не отриманого від забудовника житла. Подібний приклад був на південному заході столиці, коли більше двох років пайовики безуспішно намагалися довести в Зюзінской районному суді м. Москви права на квартири, пред’являючи як платіжних документів векселя нікому не відомої організації. Усі позови судом були залишені без задоволення. Схема оплати попереднього договору пайової участі дуже часто спрацьовує на пайовиків магнетично, без збоїв.

Однак, якщо забудовник пропонує підписати не основний, а саме попередній договір, це має насторожити, т. к. неможливість реєстрації основного договору пайової участі означає наявність проблем у будівельної компанії, що не дозволяють встановленим законом способом реєструвати основні договори. Насправді причин може бути безліч, і кожна з них здатна привести до нерозв’язних конфліктів. Так, в одному з моїх судових процесів з’ясувалося, що забудовник, який підписав попередній договір пайової участі з пайовиків, по факту не будучи забудовником, взагалі не в праві був його оформляти.

Добре, що судова практика виробилася в даному напрямку однозначно і на користь пайовиків, тільки і саме це допомогло мені закріпити за клієнтом, який уклав попередній договір пайової участі, права на квартиру в новобудові. Проте варто пам’ятати, що попередній договір пайової участі, оформлений нема з забудовником, а з сторонньої компанією, не має ніякої юридичної сили, відповідно, не породжує обов’язків, у тому числі з передачі вже оплаченого житла. Попередній договір купівлі-продажу квартири укладають тільки проблемні забудовники, не здатні отримати дозвіл на будівництво, відкрити реєстраційний адресу в Росреестра і оформити договори пайової участі за 214-ФЗ. При цьому не варто думати, що якщо забудовник або інвестиційна компанія пропонують попередній договір купівлі-продажу квартири в новобудові, все це скидається на шахрайство, немає.

Однак однозначно дана схема свідчить про відсутність у забудовника необхідних документів, достатніх для реєстрації договорів пайової участі відповідно до 214-ФЗ. Зазначені проблеми можуть бути як значними, так і не дуже. І саме в залежності від ступеня їх суттєвості можливі як дійсні складності отримання житла в новобудовах, здатні призвести до банкрутства і втрати оплаченої нерухомості, так і формальні, швидко вирішуються в судовому порядку. Останні двадцять років продаж квартир в новобудовах здійснюються за дуже різним, часом зовсім незаконним схемам.

І принаймні в найближчі п’ять років дані схеми будуть займати своє чільне місце. Якісь із них мають серйозну небезпеку, інші формальну, незначну. При цьому завжди варто пам’ятати, що купівля житла в новобудові, незалежно від назви угоди і гучного імені забудовника, це завжди підвищений ризик.

Стаття написана спеціально для порталу аналітичного центру Індикатори ринку нерухомості. Автор адвокат, керівник Юридичного центру адвоката Олега Сухова.

Як купити квартиру в новобудові?

Сподобалася стаття? Поділися нею з друзями!




Комментарии закрыты